纽约卖房，这张表以前给$500就能跳过，现在不行了

如果有人还在告诉你：“纽约卖房不想填房况披露表没关系，closing 时给买家 500 美元 credit 就行。”这条经验已经过期了。

从 2024 年 3 月 20 日起，纽约州取消了这条 500 美元的旧路。现在卖家不能再把一个固定小额 credit 当成跳过披露的成本。

以前的 500 美元，到底替卖家省了什么？

旧规则下，如果适用的卖家没有在合同签署前给买家房屋状况披露表，买家会在成交时得到 500 美元 credit。纽约州 S5400 的立法说明直接承认，很多卖家因此把 500 美元当成一种“opt out”，甚至只是卖房成本的一部分。

2023 年通过的新法把这项 credit 从法律里删掉，并在披露表中强化洪水风险问题；新规则于 2024 年 3 月 20 日生效。现在再照搬“给 500 美元就好”的说法，已经不是省事，而是在使用一条不存在的旧规则。

现在这张表，已经不是几道“房子漏不漏”的问题

纽约州 Department of State 目前要求使用的版本自 2025 年 7 月 1 日起生效：共 7 页，编号一直排到第 56 项。

它会问房屋的 Certificate of Occupancy、改建与结构问题，也会问油罐、石棉、含铅管道、氡、霉菌、虫害、腐烂、积水、渗水、火灾、水灾、屋顶和机械系统。洪水部分更细：100 年和 500 年洪泛区、联邦洪水保险要求、过去是否领取过洪灾援助、是否有 flood insurance、是否有 elevation certificate，以及是否发生过洪水保险理赔。

这也是为什么一套看起来“住得好好的”房子，卖家仍可能需要坐下来翻资料。披露表问的不是房子今天能不能住，而是你对这栋房的历史和现状实际知道什么。

所以别只问“纽约卖房是不是都要填”。更准确的问题是：这套房、这个产权形式、这次转让，是否属于 Article 14 的适用范围？这一层应由你的交易律师按具体文件确认。

不知道可以写 Unknown，但别把“不想说”写成不知道

现行表格允许卖家选择 Yes、No、Unknown 或 Not Applicable，并且明确说明回答以卖家的 actual knowledge 为基础。州法也没有为了填这张表，额外要求卖家主动请人验屋、调查房屋或查询公共记录。

这对卖家很重要：你不需要把自己变成验屋师，也不该在不知道时硬猜。但它不代表可以把已经知道的漏水、手里留着的维修报告，或者自己刚完成的工程，全部装进“Unknown”。

挂牌前，把手里已经有的资料装进一个文件夹

下面这份不是法律规定的“必交六件套”，而是挂牌前实用的整理顺序：

1. 屋顶、锅炉、空调和热水器
   已持有的发票、保修、安装或维修日期。
2. 漏水、火灾、霉菌、虫害和结构维修
   已有报告、理赔、施工或后续修复资料。
3. 洪水与保险
   已有 flood insurance、elevation certificate、洪灾援助或理赔信息。
4. 油罐、井水、化粪池与环境事项
   已有检测、移除、废弃或维护记录。
5. CO、permit 与扩建资料
   手里已有的许可、图纸、final sign-off 或 Certificate of Occupancy；买方仍应独立核对公共记录。
6. 地役权、租约和其他占用安排
   已经存在、会影响交付或使用的文件先交律师判断。

如果你正准备挂牌，也可以配合纽约卖家 90 天准备清单一起做：房屋外观可以慢慢整理，披露和记录却不适合拖到买家已经准备签合同才开始找。

“As is”也不是删除披露义务的按钮

纽约州法允许买卖双方另行约定房屋按 “as is” 条件出售，但这和卖家是否需要交付披露表，是两件不同的事。

披露表本身也写明：它不是卖家或代理对房屋状况的保证，不能替代买方的验屋、工程判断和公共记录查询。买家仍然应该做自己的核实。反过来，卖家也不能把“买家会验屋”当成不交或乱填披露表的理由。

买方应该如何把披露表和许可记录一起看，可以继续读这份房屋披露与翻修记录核对指南。同一个问题，卖家负责如实说明自己所知，买家负责独立验证，二者并不冲突。

填完以后发现新情况，还要不要改？

现行表格要求：如果卖家后来知道了某项信息，使原来的回答出现重大不准确，应尽快修订已经交付的披露表。这个更新义务持续到产权转移或买家入住，以较早发生者为准。

例如，合同前又发现窗边进水、旧油罐资料、此前不知道的保险理赔或维修记录，最差的处理方式不是房子出现了新情况，而是所有人都继续假装原来的答案没有变化。先停下来，把事实交给经纪人和律师，决定表格及交易文件怎么更新。

卖家真正该记住的三句话

第一，500 美元捷径已经取消。别拿旧经验处理今天的合同。

第二，Unknown 可以用，但只能代表真的不知道。不需要主动替自己做全面调查，也不要否认自己已经知道或持有的事实。

第三，披露不是自我定罪，也不是房屋保修。准确、克制、按实际知识填写，再让律师核对适用和豁免，比乱猜、全选 Unknown 或临时隐藏资料更稳。

事实与法律边界：本文讨论纽约州一般的一至四家庭住宅卖方披露流程，不代表每套物业或每种转让都适用。Condo、Co-op、特殊产权和法定豁免需按具体交易核实；披露表、合同、律师意见、验屋和公共记录各自承担不同作用。本文不能替代纽约州执业律师对具体交易的法律意见。图片为 DavidChenRE 原创编辑视觉，不对应真实客户、房源或交易。