我在纽约做了十几年经纪，最常遇到的投资型买家，大致分两种。
第一种：看了两年房，还没出手。你问他为什么，他说”再看看，机会还很多”。
第二种：买完才发现，算盘打错了。租金cover不了月供，每个月还要往里贴钱。
这两种买家的问题，都指向同一个根源：没有在买之前，把数字真正算清楚。
大多数人买投资房，问的第一个问题是：”这套房能租多少钱？”
这个问题本身没有错。但正确的算法，比这个问题复杂得多。
不是用”租金-月供”这么简单。
💰 收入端
月租金（预期租金）
💸 支出端
月供 + 物业税 + 物业费 + 保险 + 维护储备 + 空置期预留
我有一个客户，张先生，去年买了法拉盛一套两居室Condo。
成交价万，月租金,800。他自己算的账是：租金cover月供，还能有点盈余。
实际情况是：
月供（含税）约,200
物业费每月
保险每月
维护储备（月租金10%）
空置期预留（每年1个月分摊）
实际月成本：,263
月租金：,800
每月倒贴：,463
他买完之后才发现这个数字。每年的cash flow是负的。不是房子买错了，是算账算错了。
第一个：用”毛租金”算回报率
月租金,800，不等于到手,800。物业税、物业费、空置期、维修储备，都要减掉。
第二个：低估维修成本
空调坏了、屋顶漏水、下水道堵了——这些在独栋房里很常见。每年至少预留房价的1%作为维修预算。
第三个：买在错误的城市
法拉盛和Jackson Heights的投资逻辑完全不同。长岛和皇后区的逻辑也不一样。选错区域，租金回报率天差地别。
| 区域 | 租金回报率 | 特点 |
|---|---|---|
| 法拉盛Condo | 3.5%-4.5% | 租金稳定，刚需强 |
| 长岛独栋 | 2.5%-3.5% | 增值潜力大，租金相对低 |
| Jackson Heights | 4%-5.5% | 价格低，回报率高，但空置风险较高 |
第一步：先算清楚净租金回报率
净租金回报率 =（年租金 – 年支出）/ 房价。目标是5%以上。
第二步：选区域先于选房子
先确定区域逻辑，再在这个区域里找最好的deal。不要反过来。
第三步：留足现金缓冲
建议预留至少6个月的月成本在账户里。投资房的风险缓冲要比自住房更厚。
投资房不是赌博，是数字游戏。
算得过账再买，算不过就不买。没有感情可谈，没有”应该会涨”这种赌博心理。
如果你对某个区域的投资回报率有疑问，欢迎联系我。我们一起把数字摆出来，看看到底划不划算。
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💬 微信：davidchenreny
E Realty International Corp. | davidchenre.com
屋主付佣，欢迎买家。具体信息以实际看房为准。
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