我一个朋友老李，去年通过我在法拉盛买了一套投资房。今年家里有事，急需用钱，决定把房子卖掉。
房子找到了买家，成交价$85万。一切顺利，签字、过户，拿到钱——结果到账金额一查，少了将近$15万。
老李打电话给我：”David，钱是不是被黑了？”
没有黑。是美国政府按规矩拿走的。
这笔钱叫 FIRPTA Withholding。
FIRPTA 是什么？外国人卖房，这18%先被扣下
FIRPTA 的全称是 Foreign Investment in Real Properties Tax Act，翻译过来就是《外国人投资房地产税法》。
简单来说：如果你不是美国税务居民，卖掉美国的房产，美国政府要先扣一笔钱，再退你剩下的。
扣多少？
标准税率是成交价的15%。（部分交易可以降到10%，但条件比较苛刻。）
以老李这套$85万的房子为例：
- 成交价：$85万
- FIRPTA 预扣：$85万 × 15% = $12.75万
- 到账金额：$72.25万
这笔钱不是税，是预扣。最后是不是要交这么多税，要看卖家的实际获利情况，多退少补。
但重点是：很多外国卖家不知道这个规定，以为钱被扣错了。
为什么美国要对外国人收这个钱？
听起来挺霸道的，但背后有逻辑。
美国税务局（IRS）知道外国人在美国买卖房产会产生收益，收益要交资本利得税。但外国人卖掉房子之后，如果人不在美国、钱转走了，IRS 很难追税。
所以 IRS 的做法是：先扣住一笔钱，确保税能收上来，然后等卖家报税后再退款。
这是一个”先扣再说”的机制，不是”直接拿走”。
谁会被扣？哪些情况可以避免？
需要被扣 FIRPTA 的情况：
- 卖方不是美国公民
- 卖方没有美国绿卡（社会安全号）
- 卖方不满足”在美国居住足够天数”的测试
以上三个条件都不满足，就属于 FIRPTA 交易，必须预扣。
有没有办法避免？
情况一：成交价低于$30万，且买家自住
如果这套房子是卖家的主要自住房，成交价低于$30万，FIRPTA 可以豁免。但投资房基本不适用这个豁免。
情况二：买家同意预扣但减少金额
理论上可以向 IRS 申请降低预扣比例，但手续繁琐，时间长，实际操作中很少用。
情况三：通过合规的1031交换延迟交税
外国人可以用1031 Exchange（同类资产交换）延迟资本利得税，但这是另一个复杂话题。
被扣了之后，怎么拿回来？
老李后来找到我，问钱怎么拿回来。流程是这样的：
第一步：卖方需要报税
卖掉房产的次年，卖方需要向 IRS 提交税表（Form 1040-NR），申报这笔交易。
第二步：计算实际税额
根据卖价减去购入成本、装修费用、经纪人佣金、律师费等，算出实际利润。
第三步：申请退款
如果预扣金额大于实际应缴税额，IRS 会退还差额。退税周期通常在报税后3-6个月，复杂案子可能更长。
我的建议是：卖房前先找专业的国际税务会计师算清楚，不要等钱被扣了才着急。
法拉盛的华人卖家，尤其要小心这个坑
在法拉盛和皇后区，外国人卖房的情况非常普遍。
很多华人买家在美国买房时用了外国人的身份，后来因为各种原因需要卖房。如果不了解 FIRPTA，账户里突然少了一笔钱，会以为是中介或律师动了手脚。
实际上，这笔钱的扣留和退还，都是合法的。
卖房前，先问清楚 FIRPTA。
卖房前，先问清楚 FIRPTA。
卖房前，先问清楚 FIRPTA。
写在最后
在纽约做地产这么多年，我发现一个规律：海外华人买房，最容易被坑的往往不是买的时候，而是卖的时候。
FIRPTA 只是其中一个例子。还有1031 Exchange怎么用、赠与税怎么规划、海外资产怎么申报……每一个都是坑。
但坑不可怕，可怕的是不知道坑在哪里。
关于 FIRPTA 或者其他纽约卖房税务问题，欢迎给我留言。我们下次接着聊。
📞 David Chen — (646) 666 9060
🌐 davidchenre.com
屋主付佣，欢迎买家。具体信息以实际看房为准。
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